近年、在宅ワークや個人事業主の増加によって、「自宅兼事務所」のスタイルが広がっています。

今回は、個人で持ち家を購入する場合の税務上のポイントについて、「4,500万円のマンションを購入し、事業用30％・居住用70％で利用するケース」を具体例に解説します。

個人で持ち家を購入する場合、住宅ローン控除の利用と事業経費の計上の併用ができます。ただし、それぞれに適用条件があるほか、併用する場合の注意点もあります。

※法人名義で購入する場合はこちらのブログをご参照ください。（参考ブログ：法人が自宅兼事務所を購入した場合の税務）

 

住宅ローン控除について

住宅ローン控除は、税額控除として、所得税から下記の算出金額を差し引く制度です。

 

個人で持ち家を購入する場合に適用できる制度ですので、法人名義で購入する場合との主な違いはこの制度かと思います。

ただし、購入する物件内容により控除の上限金額や利率が変わるほか、適用条件として以下のような様々な要件があります。
【主な要件】

• 居住用割合50%以上（床面積の過半数）
• 床面積が50平米以上
• 住宅ローンの融資後6ヵ月以内に居住を開始し、引き続き居住している
• 借入期間が10年以上、かつその年の合計所得金額が2,000万円以下

詳細は、国税庁HPをご覧ください。
※不動産売却時の制度である「マイホーム特例」は、住宅ローン控除との併用ができません。

 

経費にできる項目とその割合

個人の持ち家の場合は先ほどの住宅ローン控除制度と併用して経費の計上が可能です。事業経費として、以下などの項目（事業用割合分）を経費計上し、収入から差し引くことができます。
【住宅ローン関係】

• 物件購入時の住宅ローン事務手数料・保証料・登記費用など
• 住宅ローン返済にかかる利息（※元本の返済は対象外）
• 建物の減価償却費
• 火災保険料・地震保険料
• 固定資産税　など

【その他の経費】

• • 水道光熱費・インターネット使用料等の一部など

※減価償却費の計上には、以下の注意点があります。

• • 減価償却の対象は建物部分のみ（土地は不可）
  • 建物と土地の割合は、マンションの場合、建物30～40%程度が一般的
  • 償却率は構造によって異なる　※例：RC造（鉄筋コンクリート）のマンションでは約2.2%

 

事業用割合の決め方と根拠資料

　物件の事業用と居住用の割合は、使用実態や面積比に基づいて合理的に判断します。確定申告時に根拠資料の提出義務はありませんが、税務調査時には説明を求められることがあります。

　マンションの場合、書斎や一部スペースのみを事業に利用するケースが多く、実際の按分比率は10〜30%程度のケースが一般的です。一軒家の場合も同程度の割合になることが多いです。

 

具体例：住宅ローン控除と経費の併用シミュレーション

【前提としての物件の例】

・物件価額：4,500万円（うち、建物価額は35%の1,575万円）
・償却率：RC造で約2.2%
・全額住宅ローン支払（残債＝物件価額）
・住宅ローンの返済利率：2%
・使用割合：事業用30％・居住用70％

 

住宅ローン控除シミュレーション

 

事業経費シミュレーション

 

 併用した場合の注意点

　減価償却費は事業所得の経費として「収入から差し引く」一方で、住宅ローン控除は最終的な「税額から直接引ける、税額控除」であるため、住宅ローン控除の方が金額的なインパクトは大きい傾向にあります。

　税額控除のインパクトについては、下記の記事をご覧ください。（参考ブログ：所得控除と税額控除の違いと所得税率の考え方）

　そのため、減価償却費の事務所利用分を経費計上する方法も考えられますが、住宅ローン控除及び償却分の簿価が減少することによる控除額の減少・売却時の売却益の減少の影響も加味して、減価償却は行わない方が一般的です。
 
また、事業用の床面積が10％未満の場合、床面積を100％として住宅ローン控除を全額受けることができます。
そのため、事業用割合をあえて10%未満にして住宅ローン控除の恩恵を最大化するという選択肢も考えられます。（ご参考：租税特別措置法関係通達 41-29）

 

法人で購入した場合はどうなる？

法人でマンションを購入することも可能ですが、以下のような制限があります。

• 住宅ローン控除の対象外
• 減価償却は建物部分のみ（土地は対象外）
• 居住部分の使用には「賃料相当額」が必要

また、法人で所有することで相続や売却時の扱いにも差が出るため、個人名義での購入と法人購入はメリットとデメリットがあります。比較の詳細は、こちらの記事もご参照ください。（参考ブログ：「不動産購入は法人名義？個人名義？～それぞれのメリット・デメリット～」）

 

まとめ

個人で自宅兼事務所として不動産を購入する場合は、住宅ローン控除の適用条件や減価償却の計算方法、使用割合の根拠など、細かな点を比較検討しておく必要があります。

特に、控除と経費のどちらが有利かは、所得状況や物件の構造・価格によって大きく変わるため、物件や条件ごとにシミュレーションを行うことが大切です。

Takeoffer会計事務所は会計処理から税務相談まで幅広いアドバイスを行っております。
何かありましたら、お気軽にご相談ください。