瀬戸際の「高齢」マンション1 資金狙われる管理組合
https://www.nikkei.com/paper/article/?b=20250701&ng=DGKKZO89719550Q5A630C2EA1000
https://www.nikkei.com/paper/article/?b=20250701&ng=DGKKZO89719550Q5A630C2EA1000
【コメント】
- 高齢化と高齢マンションの記事です。
- マンションの管理組合が億円単位の管理費を信頼していた管理会社社員が要領していたという内容です。
- 一戸建ては所有者当人しか修理などを実行する者がいないのですが、マンションは住民全員で管理組合を作りその管理組合が修理など管理全般を共同責任で行います。ただその幹事は数年毎の持ち回りが通例で、勢い管理会社に丸投げしてしまう例が多く、加えて築年数が経っているマンションは比較的高齢者が多く住んでおり、管理会社への牽制も行き届かない場合が多くあるようです。
- そういった状況につけ込んで、管理会社社員は横領したり、修理業者から賄賂を受け取り高額な修理会社を管理組合に推奨するなどといったあってはならない事象が多発しているようです。
- 少なくとも首都圏の中古マンションの価格は依然として上昇傾向にあります。理由は高齢マンションの立地が比較的良いことにあります。管理を適切に行っていく限り住んでいるマンションは「財産」として残ります。住民全員が「我が家＝財産」という意識を強く持ち、積極的に管理活動に参画する意識が重要だと感じます。
- 最良なパターンは、マンション管理や金銭感覚に長けた比較的若いマンション所有住民が管理組合を引っ張っていくことだと思います。若い住民にとって住んでいるマンションが長期間価値を維持向上していけば、追加の投資をせずとも資産価値が増加していく可能性があるからです。
【記事概要】
- マンション管理組合の修繕積立金を着服したとして、管理会社元課長の男（68）が1月、業務上横領容疑で逮捕された。同社の調査報告書によると、男は9年間で計14の管理組合の口座から9億円超を着服していた。
- 大半の管理組合は男を信用し銀行印と通帳の両方を預けていたことが裏目に出た。だが元会社員、幸田英治（61）=大阪府=が暮らす築約40年のマンションは理事長が印鑑を管理しながら、1億円超の被害に遭った。長期にわたる不正をなぜ察知できなかったのか。
- 管理組合の出納を担っていた男は、口座から必要経費を出金する際の請求書に「消せるボールペン」で金額を記入。承認印をもらった後に額を書き換えて大金を引き出し、残高があるように見せた偽の通帳の写しを組合側に示していた。
- 被害額はビケンテクノ側から弁済された。だが幸田の表情はさえない。終の棲家（ついのすみか）と決めて入居しながら定期総会に出席したことも財務資料に目を通したこともなかった。「自分の資産は自分で守るという意識が欠けていた」
- マンションは建物の老朽化と住民の高齢化という「2つの老い」に直面している。国土交通省によると、築40年以上は23年末で約137万戸あり、10年後に2倍、20年後には3.4倍に増える見通しだ。60代以上の世帯主は23年度に全体の半数を上回った。
- 住民らの積立金を元に12～15年周期で実施する大規模修繕工事は資産価値の維持に欠かせない。億単位で積み上がる資金が狙われるケースは後を絶たず、最近は着服事件だけでなく大規模な談合疑惑も浮上。公正取引委員会は3～4月、大手ゼネコン子会社など30社超を独占禁止法違反の疑いで立ち入り検査した。
- 公取委の調査対象となったのは管理組合が選定した設計コンサルが修繕計画を策定し工事の進捗を監視する「設計監理方式」と呼ばれる発注方法。マンション修繕工事の8割で採用される手法だ。
- 中立的な立場であるはずのコンサルがつながりの深い工事業者に便宜を図り、バックマージンを受ける――。ある大手工事会社OBによると「肌感覚で言えば、50戸以上が入るマンションの大半が談合の対象になっている」。受注を取るため一部の管理組合関係者に現金を渡す「爆弾をまく」と呼ばれる行為も珍しくないと明かす。
- 修繕支援ベンチャーのスマート修繕（東京・港）が4月、管理組合の理事経験者867人を対象に実施した調査では、3割が今回の立ち入り検査を受けた企業に発注歴があると回答した。不当に割高な談合価格を看過し続ければ、組合財政が逼迫し積立金の引き上げにもつながりかねない。
- 被害を免れるには、住民自身が業者任せにせずチェックする主体的な取り組みが重要となる。
- 一つの解を示すのが、川崎市のタワーマンション「パークシティ武蔵小杉ミッドスカイタワー」管理組合法人だ。外部顧問に相談し、大規模修繕工事の施工業者や建材、工法を吟味し選択する。
- 修繕積立金の運用を巡っても金融に通じた住民らが議論を重ね、リスクの低い一定の格付け以上の社債への投資や、駐車場の外部貸し出しなどで計約2億4000万円の利益を出した。「共用部分も含めて『自分の家』という意識を持ち、住民自身が納得しながら結論を出すのが大事」。同法人理事長、松尾恵司（62）は力を込める。
- ただこうした取り組みができる管理組合はごく一部で、大半は修繕積立金の運用先を銀行預金にしているのが現状。あるマンション管理士は「個人資産以上にリスクに過敏で、組合内でも意見がまとまらない」と話す。
- 不動産コンサル会社、さくら事務所（東京・渋谷）の土屋輝之（68）は「専門知識やノウハウを持たない管理組合が不正を見抜くのは至難」と語る。まずはマンションの資産や収支の状況について、理事や役員以外の住民も関心を持つことから始めるしかないと説く。